★第19回★　ハウスエージェントによる不動産よもやま講座｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 家・不動産買取専門店 瑞江

 

知っておかないと大変！！

マンション修繕費について

 

こんにちは、ハウスエージェントの渡辺です( ｀ー´)ノ

 

お客様の中でマンションをご検討の方はたくさんいらっしゃると思います。
本日は、そのマンションの修繕費について少しお話していきたいと思います。

 

マンションをご購入すると住宅ローンの他に、管理費・修繕費の支払いが上乗せになります。
管理費は、そのマンションにかかるエレベーターの点検、共用部分の清掃、管理員の窓口業務など毎日の日常的な業務に使われ、修繕費は、外壁の補修、屋上の防水工事、建物診断など建物を長期的に維持するために使われるのです。

 

ただ、その中で見落としがちなのが、駐車場の老朽化に伴う大規模修理or本体交換工事についてです。

 

平置きの駐車場であれば修繕費がかかってもアスファルトのひき直し程度ですが、江戸川区内のマンションの9割以上は立体の昇降式の駐車場が使われています。
昇降式の駐車場は寿命が15～20年といわれ、マンションの築年数からすると平成10～15年前後のマンションはすでに寿命が来ているか、間もなく寿命を迎えることになります。

 

バブル崩壊後、景気が悪くなって土地が多く売りに出て、マンション建築ラッシュの物件ということですね…。

ハウスドゥ！瑞江駅前店の周辺もこの時期の分譲マンションが非常に多く、問題になっているマンションもあります。
江戸川区の条例でマンション建築の際、住戸の3分の1以上の駐車場設置が義務付けられています。50戸で17台、100戸で34台以上といった具合ですね。

 

もちろん、マンションに駐車場は絶対必要ですが、駅近で駐車場に空きが出たり、車の保有者はいても背の高い車が入らず外部に停めているなんてことも結構多いんです。
30台中、5台空のマンションであれば月額15,000円/1台として、月75,000円、年間で900,000円がマイナスとなり、10年間であれば900万円が本来の収支から足りなくなっていきます。

 

上記の例で30台の昇降式の駐車場をすべて新品に交換工事をすると3,000～3,500万円の見積が出てきます。
管理会社はマンションの修繕費の項目の中に駐車場の交換工事の費用が入っていない、或いは甘く試算をしている事が多いため、築15年～20年位で『駐車場の修繕・交換の費用が2,000万円足りません』となってしまうこともしばしばあります。

 

さて、不足しているとどうなるか？

 

修繕費の『値上げ』や不足分を一括で徴収する『一時金』が必要となります。
建物大規模修繕費用に使う修繕費とは別に、駐車場の工事費用を月々5,000円上乗せすることや1住戸辺り数十万円支払うことで解決するしかないのです。

 

新築販売時に月々の費用を安く見せる為、修繕費を低く設定をしているマンションは注意が必要です。
もちろん段階的に値上げをしっかりとしていれば問題はないですが、築年数がたっていても単純に修繕費が安いだけのマンションは気を付けたほうが良いでしょう。
だからと言って修繕費が高いマンションが良いかというわけではありません。
その費用に何が含まれてその金額になっているかが一番大事だと思います。

 

ただ、そんなこと、実際に住んでみないと分かりようがないことだと思います。

当社では地域に根付いた販売・仲介をしておりますので、周辺物件の取引件数が他社さんと比べて圧倒的に多いです！！！
そのため、瑞江・篠崎・一之江のマンションは過去の販売事例が多く、このマンションは管理体系が良い、悪い、最悪など把握しております。
購入した後に後悔はできません！
ご案内時からそういったことを含めアドバイスさせて頂きますので、当社へ一度足を運ばれては如何でしょうか！？